今年年初以来，对房地产市场而言，国家宏观调控逐步向深度延伸，不管是紧缩银根、严控土地政策，还是“70%、90平方米”量化指标，甚至二手房市场各种税费政策的收紧以及交易制度的规范，可以说调控力度空前，出乎业内人士意料。但细究调控效果，调控正从政策层面转向房地产业内部。

　　市房协提供的数据显示，今年1～10月份，市区住宅商品房新开工面积93.57万平方米，下降17.4%；施工面积328.28万平方米，下降27.1%；竣工面积84.97万平方米，下降31.2%；而销售面积却达到了121.94万平方米，增长了17.2%。而备受市民关注的住宅商品房价格运行稳健，均价3987元/平方米，较去年同期微涨了8元/平方米。

　　而住房供应结构则趋向合理，今年1～10月份，批准预售面积120平方米以下的住宅，占比达到33.66%，比上年略微上升；而120～144平方米的占比35.12%，略微下降。同样，需求结构出现较大变化。今年1～10月份，住宅商品房销售中，按套型计算，120平方米以下的占52.63%，120至144平方米的占31.13%，而144平方米以上的仅占12.9%。

　　新政实施之后，楼市经过数月休整，开始呈现理性复苏的态势，逐步踏上健康发展的轨道。市房协有关人士分析认为，市区住宅商品房市场运行稳健，一是说明市民消费趋于理性，楼市渐入成熟期；二是说明宏观调控持续发力，市场供需结构趋向合理。

　　楼市消费

　　趋于理性与成熟

　　11月28日，风清云都开盘，观望楼市已久的王先生前往售楼处打探了一下。此次打探行情，除了解房价走势之外，更重要的是王先生准备明年结婚，需买一套住房。最终，在考察了户型结构、价位和品质后，王先生预订了一套90平方米，总价36万元的小高层。

　　记者采访发现，目前，楼市像王先生这样准备买房的青年有不少，与前两年楼市不同，现在市民买房动机基本出于自住需求，很少存在投资和投机行为。经房人士告诉记者，目前，在宏观调控作用下，楼市需求基本回归正常状态，尽管没前两年开盘那么火爆，但市场运行比较稳健。

　　从销售情况看，合适的套型面积、价位以及品质已成为市民买房考量的主要因素。今年1～10月份，60平方米以下的销量占市场总量10.5%，60～100平方米的占21.83%，120～144平方米的占34.47%。而售价4000元/平方米以下的最受欢迎，据统计，价格3000～4000元/平方米的占41.7%，3000元/平方米以下占14.90%；而4000～5000元/平方米的占34.9%，超过5000元/平方米占比不到9%。

　　市房协高级经济师周汉林表示，尽管目前市场供应结构不尽合理，但市场需求表现得相当理性，超大套型面积的住宅销售不容乐观。目前，144平方米以上的住宅，市场批准预销面积占市场总量31.22%，而销售面积仅占比20%，“种种迹象表明，楼市消费趋于理性和成熟。”

　　住房供需结构

　　趋于合理

　　今年春季房交会，参展普通住宅楼盘有40个，但主力户型为90平方米或90平方米以内楼盘仅占10%，90%的楼盘主力户型在90平方米以上，其中，30%的楼盘主力户型超过120平方米。6月份，房产新政实施后，在政策引导下，房产开发趋向于中小户型，供应结构开始向调控的目标调整。

　　据悉，新政文件下发不久，我市就已明确，2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积开发比例应达到70%以上，而且根据《嘉兴市住宅建设指导性规划》目标，按区域和项目具体情况，将住房套型结构比例统筹分解到各片区。

　　事实上，今年8月8日，市国土资源局成功转让两块限户型地块，表明新政发力的同时，并没影响到部分房产商拿地的心情。当时参加招标的江苏阳光房产负责人表示，新政“90平方米”和“70%比例”的硬性规定改变的只是设计方案，但设计空间依然很大。    

　　市场分析人士指出，目前，楼市供应结构虽然没得到根本改变，但随着调控的深入，供应比例正趋向宏观调控的目标。据悉，本月新开楼盘主力户型较以前有了巨大变化，11月22日，百盛花园开盘，主力户型75～100平方米，约占户型总量80%；11月28日，风清云都开盘，主力户型90～120平方米……

　　“房产市场开发出现偏好中小户型的苗头，说明市场需求发生变化。”周汉林说，目前，市场对中小户型的需求比例在加速升温。据统计，今年1月份，住宅销售平均套型面积为121.78平方米，3月份，115.8平方米，5月份，102.4平方米；8月份，低至93.93平方米。9、10月份，徘徊在105平方米左右。

　　从销量看，今年1～10月份，100平方米以下的住宅占32.3%，100～144平方米的占54.7%，而超过144平方米的仅占13%。由于需求稳定，尽管调控措施十分严厉，但房价运行稳健，始终保持4000元/平方米左右。有关房产专家指出，住宅房产市场出现这一趋势，恰是宏观调控的初衷，即合理配置土地资源，倡导节约节能型住宅理念，改善住房结构，稳定房价，实现居者有其屋。

　　住宅商品房市场

　　逐渐复苏

　　11月下旬，新开楼盘利好消息不断，让利幅度不断加大。百盛花园开盘，均价4180元/平方米，目前，订购优惠60元/平方米；风清云都开盘，起售价3330元/平方米，目前，一次性付款9.3折优惠；12月2日，恒创·凌云居优惠开盘发售……热闹的开盘为冷清楼市增添了不少暖意。

　　事实上，6月份，房产新政实施以来，楼市一直在冷清中调整。市房协提供的销售备案数据显示，今年1～5月份，楼市从清淡迅速转热，1月份，住宅商品房销售了325套，3月份达到784套；5月份，销量直升至1835套；6月份，房产新政实施，销量跌入低谷，直降到650套。

　　此后，楼市进入休整期，开始缓慢地复苏。7月份，楼市经过两个月调整，销量开始反弹，从6月的650套升至732套，8月达到814套；9月和10月，月销量基本保持在700套以上，销售曲线基本呈上升趋势。但在市区住宅商品房新开工面积、施工面积、竣工面积大幅下降的情况下，今年1～10月份，销售面积却高达121.94万平方米，增长了17.2%。

　　在宏观调控下，楼市出现销量反弹现象说明，市区住宅市场渐趋成熟，市场潜在有效需求稳定，不像上海、宁波等城市，房地产发展存在房价虚高现象，一旦遭遇调控寒流，房市便出现销量下滑、房价走跌的病症。

　　其实，剔除4、5月份房交会、磁悬浮因素影响销量猛增之外，今年初以来，房地产市场发展稳健，销量平稳回升。今年1～3月份，市区住宅商品房销量从1月份325套回升至3月份784套，月均销售不到500套；6～10月份，销售从6月份650套攀升至8月份814套，9、10月份700多套，月均销售726.6套。

　　市房协高级经济师周汉林说，“新政”调控的不是有效需求，而是抑制房产投资投机行为，合理配置公共资源，调整住房结构比例，达到供求总量平衡、结构合理、价格稳定的目标，实现房地产市场良性而健康的发展，完善社会住房保障体系。